D. Carlos Baño León, Licenciado en Derecho por la Facultad de Derecho de Valencia en el año 1.982. Fundador del Despacho de Abogados Carlos Baño León Abogados en 1984. Miembro a nivel internacional de la prestigiosa asociación World Jurist Association. Especializado en Derecho Inmobiliario, Civil, Laboral, Penal, Mercantil e Internacional. El despacho de abogados se encuentra situado en uno de los mejores emplazamientos comerciales y de negocios de la ciudad de Alicante.


El dueño de una vivienda tiene libertad sobre el dominio de la misma sin posibilidad de restricción de dichos derechos salvo por limitaciones legales.

Cuando ese derecho de propiedad coincide con otros derechos de propiedad dentro de una Comunidad de Propietarios esas limitaciones deben estar contempladas en los Estatutos de la Comunidad de Propietarios o bien en la propia Declaración de Obra Nueva hecha por el Promotor y que constituye el título constitutivo.

En ambas sí es posible restringir el uso de la vivienda con fines determinados, así el de no usar la vivienda como despacho, oficina, consulta, etcétera, y esa limitación afecta al propietario de dicha vivienda sea cual sea el momento en que adquiere su vivienda.

“El título podrá contener, además, reglas de constitución y ejercicio del derecho y disposiciones no prohibidas por la ley en orden al uso o destino del edificio,..” (art 5º LPH).

Si no existen esas restricciones de uso nadie puede limitar al propietario el ejercicio de un uso no prohibido en los Estatutos de la Comunidad de Propietarios y en la Declaración de Obra Nueva.

La cuestión a tratar es qué posibilidades hay de que la Comunidad de Propietarios pueda acordar la prohibición de usos no prohibidos hasta ese momento e incluso contemplados en los Estatutos y/o en la Declaración de Obra Nueva.

¿Es aplicable este tratamiento en los casos en que se quiera reconvertir una vivienda a piso turístico cambiando su destino?

Este tema es muy actual motivado por el uso y abuso de viviendas con fines turísticos que tantos problemas están trayendo a muchos copropietarios y que es un tema candente en las Comunidades de Propietarios hasta el punto que el Gobierno está negociando con las Comunidades Autónomas las modificaciones de la Ley de Propiedad Horizontal en cuanto a cuórum necesario para la adopción de acuerdos en este sentido.

Hoy por hoy la actuación de las Juntas de Propietarios están condicionadas por los cuórums necesarios para la adopción de acuerdos según materias y sobre este particular que tratamos estaríamos hablando de una modificación de Estatutos que requiere la unanimidad de los copropietarios, art. 17.6 LPH (en cualquier modificación del título, y salvo lo que se dispone sobre validez de acuerdos, se observarán los mismos requisitos que para la constitución LPH), y 4/5 partes de los propietarios, art. 553.26 del Código Civil Catalán.

De este modo resultara francamente difícil que una Comunidad de Propietarios pueda limitar o prohibir un uso no contemplado, o no prohibido, inicialmente, si no cuenta con la aprobación de todos los vecinos por unanimidad y es evidente que el propietario afectado no aceptaría dicha modificación y no le afectaría; pero es que incluso en caso de adoptarse nunca tendría efectos retroactivos de modo que a una vivienda que hasta ese momento haya sido destinada a uso turístico no le afectaría ningún acuerdo en sentido limitativo.

La respuesta nos la da en parte lo antes dicho porque si en los Estatutos o Declaración de Obra Nueva se ha recogido esta posibilidad no habrá objeción alguna a dicho uso una vez obtenidas las preceptivas licencias municipales pero la controversia puede venir si no está contemplado que será lo más normal y el propietario de la vivienda desea su cambio y en este supuesto requeriría de igual forma la unanimidad de los vecinos cuestión realmente difícil si pensamos en la conflictividad que tienen estas viviendas.

Otra cuestión controvertida, de momento, es si la Comunidad de Propietarios puede en un momento determinado aprobar que en los Estatutos aparezca la prohibición de este tipo de actividad en las viviendas, y hoy por hoy la cuestión es que sí, siempre que se apruebe por unanimidad, lo cual tampoco es fácil salvo que en un momento determinado fuera el propietario quien desear prohibir el cambio si es que a lo mejor lo tiene alquilado a un tercero que es quien realiza dicha actividad.

Cuestión distinta es si aprobada la modificación esto afectaría al propietario anterior la situación de la vivienda anterior y sobre este particular entendemos que no solo afectaría a las viviendas que no estuvieran afectas.

Una última vía para los propietarios que se sientan perjudicados por el uso turístico de una vivienda sería solicitar la cesación de dicha actividad ante el Juzgado si bien lógicamente tendrían que demostrar que estas actividades son dañosas o contravienen las normas sobre actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas.

Esta es la llamada acción de cesación y puede ser adoptada por la Junta de Propietarios requiriéndose el voto de la mayoría del total de los propietarios que, a su vez, representen la mayoría de las cuotas de participación. En segunda convocatoria serán válidos los acuerdos adoptados por la mayoría de los asistentes, siempre que ésta represente, a su vez, más de la mitad del valor de las cuotas de los presentes (art 17.7 LPH).

Tras requerir al propietario o poseedor de la vivienda de cese sin obtener satisfacción se debe presentar una reclamación judicial de Juicio Ordinario en solicitud de cese y se puede obtener, ya empiezan a verse los primeros pronunciamientos judiciales, la cesación en dicha actividad.

En relación con esta actuación de la Comunidad de Propietarios será una baza importante en sus manos si la actividad de uso turístico no está autorizada por el Ayuntamiento ya que entonces esta actividad será ilegal y podrá fundamentar perfectamente dicha actuación judicial de cesación.

Por lo tanto solo animar a aquellas Comunidades de Propietarios que se encuentren ante uso abusivo de un piso en su Comunidad a que averigüen en primer lugar si tiene o no licencia y si esta además registrada esta actividad, ya que ambos requisitos son imprescindibles para poder desarrollar una actividad turística y son requisitos exigidos por las Corporaciones Locales y por las Comunidades Autonómicas en el ejercicio de su actividad de control de las actividades turísticas.

El presente artículo está redactado a sabiendas de la existencia de cambios legislativos en marcha, así que no sabemos la caducidad que pueda tener este artículo no obstante hoy por hoy es lo que hay y entendemos de interés recoger estas breves reflexiones.

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